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Financer un primo-accédant : tout ce qu’il faut savoir en 2021

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L’État a instauré plusieurs aides de financement pour soutenir l’acquisition immobilière des primo-accédants.

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Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?

 

Le terme de primo-accédant est à la fois clair et trompeur. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une personne qui accède pour la première fois à la propriété, souvent d’ailleurs pour un premier achat immobilier.

Mais avant tout, dans la loi, est considéré comme primo-accédant tout individu qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années.

Ainsi, par exemple, un propriétaire ou un investisseur qui possède plusieurs résidences secondaires, mais qui loue sa résidence principale, entre dans la catégorie des primo-accédants.

C’est cette durée de deux années sans avoir été propriétaire occupant de son logement principal qui entre en ligne de compte pour définir un primo-accédant

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Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

 

Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ est certainement le dispositif le plus connu. C’est un prêt aidé par l’État grâce auquel l’emprunteur n’a pas d’intérêt à rembourser. Bien entendu, les mensualités du prêt bancaire restent quant à elles dues.

1. Sur quoi un Prêt à Taux Zéro porte-t-il ?

Le Prêt à Taux Zéro concerne le financement d’une partie de l’achat ou de la construction de la future résidence principale du primo-accédant, qu’il s’agisse de bâti existant ou neuf. Il ne peut en aucun cas concerner l’intégralité du montant du prêt bancaire que le client effectue.

Le logement ainsi acquis avec un PTZ doit obligatoirement devenir la résidence principale du primo-accédant, au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat. Sauf exception, le logement neuf financé par un Prêt à Taux Zéro ne peut pas être mis à la location au cours des 6 ans qui suivent son achat.

En immobilier existant, le montant du PTZ peut aller jusqu’à 40 % du coût total de l’opération à financer (achat, travaux du logement et honoraires de négociation). En sont donc exclus les frais d’acte notarié, de droits d’enregistrement et d’ameublement.

Toutefois, le montant du coût total de l’opération est plafonné suivant des critères de localisation et du nombre d’habitants dans le logement (pour plus de détails, se référer au site officiel du gouvernement).

En immobilier neuf, le montant du PTZ dépend de la localisation du futur logement. Consultez le simulateur pour estimer le montant de son PTZ sur le site de l’Anil.

2. Conditions d'éligibilité au PTZ

La localisation du logement principal, s’il s’agit d’un logement existant ayant déjà été habité, doit impérativement se situer en zone B2 ou C pour pouvoir bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro. Les zones A, A bis et B1 n’y ouvrent pas droit dans ce cas.

En revanche, dans le bâti neuf, jamais habité donc ou à construire, cette restriction n’existe pas. Toutes les zones d’habitation A, A bis, B1, B2 et C sont éligibles au PTZ.

Pour connaître le découpage en zones et s’assurer de pouvoir bénéficier d’un PTZ dans la commune où on veut acheter ou faire construire sa résidence principale, se rendre ici.

Des conditions de revenu sont également à prendre en compte pour bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro. Il ne faut pas dépasser un certain seuil maximum de revenus. Celui-ci dépend du nombre de personnes présentes dans le foyer et, encore une fois, de la localisation du bien immobilier que l’on souhaite acquérir ou faire construire.

Par exemple, en zone B2, les revenus annuels d’un couple de primo-accédants sans enfants ne doivent pas excéder 37 800€ ; pour une famille de quatre personnes ce montant est de 54 000€.

En zone C, ce sera 24 000€ de revenus maximum annuels pour deux personnes, et 48 000€ pour un foyer de quatre personnes.

Précision importante : les revenus fiscaux à prendre en compte sont ceux de l’année N-2. Ainsi, une demande de PTZ en 2021 est calculée sur la base des revenus fiscaux de référence en 2019 (présents sur l’avis d’imposition de 2020).

3. Où obtenir un Prêt à Taux Zéro ?

Le Prêt à Taux Zéro est un dispositif instauré par l’État pour soutenir les primo-accédants. À ce titre, seuls les établissements financiers, notamment les banques, qui ont signé une convention avec l’État peuvent accorder un PTZ.

L’octroi de ce PTZ n’est cependant en rien obligatoire ou automatique. Comme pour un prêt bancaire « classique », c’est à l’établissement bancaire d’évaluer selon ses propres critères les capacités de remboursement du client et ses garanties. S’il estime qu’elles ne sont pas suffisantes, il n’est pas obligé d’accorder de Prêt à Taux Zéro.

Dans le dispositif du PTZ, si l’emprunteur est exonéré de tout paiement des intérêts, l’expression « taux zéro » ne se réfère qu’au taux nominal et non au TEG (Taux Effectif Global). Ainsi, le coût des assurances et autres garanties reste dû.

La durée du prêt immobilier dépend des revenus et apports des primo-accédants qui y souscrivent et doit être négociée directement avec la banque.

Il est possible dans cette étape de se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier qui négociera pour son client. Dans tous les cas et quelle que soit la durée de l’emprunt, elle sera découpée en deux parties qui se suivent :

– la période de différé, pendant laquelle le PTZ n’a pas à être remboursé (5, 10 ou 15 ans selon les revenus du client)

– la période de remboursement du prêt (durée variable, généralement 10 ou 15 ans suivant conditions de ressources et négociation à la signature du contrat).

Le Prêt à Taux Zéro ne finançant pas l’intégralité du coût total de l’acquisition ou construction de la résidence principale d’un primo-accédant, il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts. Il peut s’agir d’un prêt immobilier bancaire mais aussi d’autres dispositifs d’accompagnement qui offrent des conditions avantageuses.

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Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

 

Le Prêt d’Accession Sociale ou PAS est un prêt immobilier accordé aux personnes disposant de revenus modestes. Il peut être octroyé pour financer l’accession à la propriété d’une résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire) ou pour y réaliser des travaux (adaptation au handicap…).

1. Le Prêt d'Accession Sociale : pour qui, pour quoi ?

Le Prêt d’Accession Sociale peut être accordé pour un logement dans toutes les zones (A, A bis, B1, B2 et C), qui doit devenir la résidence principale de l’acquéreur au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux (sauf dérogation exceptionnelle sur critères spécifiques).

Le PAS peut être demandé dans les cas suivants :

– achat d’un terrain et construction d’un logement sur ce terrain

– achat d’un logement neuf déjà construit

– achat d’un logement ancien avec si besoin des travaux d’amélioration

– travaux dans un logement principal existant (économies d’énergie, agrandissement par extension ou surélévation) ou pour transformer un local (bureaux, commerces, ateliers…) en habitation. Le montant des travaux doit être égal à au moins 4 000 €.

Pour avoir droit au Prêt d’Accession Sociale, il faut remplir des conditions de revenus. Celles-ci varient selon la localisation du logement concerné et le nombre d’occupants.

À Paris par exemple, qui est en zone A bis, ou à Marseille, Montpellier, Lyon et Lille situées en zone A, les ressources annuelles d’un couple de primo-accédants sans enfants ne doivent pas excéder 51 800€. Le plafond passe à 74 000 € pour un foyer fiscal comprenant quatre personnes.

À Toulouse, Strasbourg, Nantes, Dijon, Bordeaux, Clermont-Ferrand qui sont en zone B1, le même couple doit gagner au maximum 42 000€ pour bénéficier du PAS. Pour un foyer de quatre personnes, 60 000 €.

Comme pour le Prêt à Taux Zéro, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de N-2. Une demande de Prêt d’Accession Sociale en 2021 sera donc calculée sur la base des revenus de 2019.

2. Spécificités du PAS

Le PAS ne peut pas couvrir l’intégralité du financement de l’achat ou des travaux du logement principal et doit être garanti par une hypothèque ou équivalent, laquelle garantie est exonérée des taxes de publicité foncière. Contrairement au Prêt à Taux Zéro, le Prêt d’Accession Sociale ne peut toutefois pas être complété par un prêt immobilier « classique ».

Les frais d’instruction du dossier sont plafonnés et les frais de rémunération du notaire sont réduits. À noter que les frais notariés ne peuvent pas être financés par le PAS.

Seuls les établissements financiers, dont les banques notamment, qui ont une convention avec l’État sont habilités à proposer des prêts d’accession sociale.

Le PAS peut être :

– à taux d’intérêt fixe

– à taux d’intérêt variable

– à taux d’intérêt modulable (à taux fixe et à taux variable).

Dans tous les cas, le taux d’intérêt du PAS est plafonné à un taux maximum fixé par l’’État. La banque est donc libre de proposer le taux qu’elle souhaite à ses clients, dans le respect du taux plafond, suivant notamment la durée de l’emprunt, comme pour un prêt bancaire traditionnel. À ce titre, il est judicieux de comparer les offres des banques ou de faire appel à un courtier en crédit immobilier pour trouver et négocier le meilleur taux d’intérêt.

Quant au PAS en lui-même, il peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 30 ans, modulable contractuellement avec l’organisme prêteur (réduit à moins de 5 ans ou allongé à 35 ans maximum).

En dehors d’un prêt immobilier dit « classique » qui ne peut pas être couplé à un PAS, celui-ci peut être complété par d’autres prêts, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt d’Épargne Logement, le Prêt Action Logement, etc.

Pour aller plus loin sur le Prêt d’Accession Sociale : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22158

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Prêts conventionnés

Globalement, les caractéristiques d’un prêt conventionné sont les mêmes que pour un Prêt d’Accession Sociale détaillées ci-dessus, pour ce qui est du type de logement concerné, des organismes auprès desquels obtenir ce type de prêt et des taux d’intérêt plafonnés.

Les deux grandes différences sont :

– qu’un prêt conventionné n’est pas soumis à condition de ressources

– qu’il peut financer la totalité d’une opération immobilière (hors frais de notaires, frais d’instruction du dossier et frais d’ameublement)

Pour en savoir plus sur le prêt conventionné : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10793

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Prêts immobiliers complémentaires

Pour financer en partie l’achat ou la construction d’une résidence principale, il est possible de demander un prêt complémentaire en plus de son prêt principal. Il n’est pas accordé par une banque, mais par un autre organisme (Action Logement, collectivités territoriales, employeur, caisse de retraite ou mutuelle…).

1. Prêt d'Action Logement

Les entreprises avec un effectif minimum de 20 salariés versent une contribution à un organisme collecteur ou investissent directement dans la construction de logements. Les salariés de ces entreprises peuvent demander un prêt immobilier à leur employeur ou à l’organisme collecteur.

Suivant ce principe, Action Logement propose aux primo-accédants des prêts immobiliers à taux réduit sur une durée maximale de 20 ans pour financer l’achat ou la construction d’une résidence principale.

Le prêt ainsi accordé par Action Logement intervient en complément d’un prêt principal ou d’autres prêts complémentaires, et il ne peut financer la totalité de l’opération mais doit au contraire ne pas dépasser 30 % du coût total de l’opération.

Plus d’informations sur le site du gouvernement sur le site d’Action Logement.

2. Les prêts des collectivités territoriales

Les collectivités territoriales ont la possibilité d’accorder des prêts immobiliers ou des subventions, notamment aux primo-accédants ayant de faibles ressources, pour la construction ou l’achat d’un logement, avec ou sans travaux. Elles n’y sont toutefois pas obligées.

Il faut contacter sa Mairie ou son département pour savoir si ce type d’aide existe localement, si l’on peut en bénéficier et dans quelles conditions.

3. Les prêts privés

Enfin, en tant que primo-accédant, et ce d’autant plus que les ressources sont limitées, il ne faut pas hésiter à contacter son employeur (surtout si on est employé dans une société de plus de 20 salariés), sa caisse de retraite ou encore sa mutuelle pour demander s’ils proposent également des aides ou des prêts avantageux pour acheter ou faire construire sa résidence principale.

Quel que soit le cas de figure dans lequel on se trouve, et quel que soit le prêt qu’on souhaite solliciter, ou les prêts (puisque certains sont cumulables entre eux), il peut être intéressant de contacter un courtier en crédit immobilier pour obtenir un accompagnement personnalisé et professionnel.

Le courtier en crédit immobilier aidera ses clients dans les démarches, qui sont souvent fastidieuses. C’est d’autant plus vrai pour des primo-accédants qui bien souvent ne sont pas rôdés au secteur immobilier. Il les orientera vers les prêts auxquels ils peuvent prétendre, comparera et négociera les meilleurs taux, préparera les dossiers d’emprunt en les valorisant, et pourra bien entendu accompagner ses clients jusqu’à la finalisation de la vente une fois les différents prêts accordés.